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採菊東籬下，悠然見南山。不少住慣煩囂都市的朋友都有意買村屋或丁屋渡假，尤其鍾情種花養狗的，更仰慕嚮往這類另新界平房的自由奔放(即無王管)，但上週與丁屋專家「卓昇地產」老闆陳炳才一起做電台節目時，發現這原來是誤解，丁屋其實不一定可養狗的，而想買或租屋種花的朋友，亦應搞清楚花園是否入契、有業權，才好租或買。

陳老闆指出，由於近年外來人入圍村養狗，且一養多隻，對鄰居做成一定影響，故粉嶺圍，上水圍等圍村是不能養狗的。各處鄉村各處例，租客或買家應入境問禁，自己先了解清楚。以他的經驗來說，不是圍村或分得很散的丁屋，會較少這類限制，而遠離火車沿線的物業，由於市場競爭力低，當地居民為保持物業的吸引力，即租售價值，在養狗這方面的限制則較鬆。

另不少人喜歡找一個連天台或花園來種花，以建築物條例而言，天台只要不搭建一些不能即拆的東西，只是種花是無問題的，但買連花園的樓就要留意花園是否入契，抑或是霸回來的。其實花園用途除種花外，也可作車位，所以買地下單位記弄清楚有否花園及花園的範圍，因為一個花園或車位都有一定價值的。

他又提醒我們買丁屋時要注意物業有否地政署出的滿意紙，如果物業是舊屋重建，只有可供使用証明書(俗稱括免書)的話，申請銀行按揭時會有困難，碰到後者便要小心了。還有，一般新界丁屋是蓋在村界對出四百米範圍內的，若然自己條村地不夠，要問政府取地起屋的話，這類地叫官批地，業主是五年內不能將物業轉手的，買這類物業也不合法。即使五年後轉手，補地價的費用也較一般丁屋高兩倍，最矚目的案例是沙田田心村十年前補地價達三百萬。

由於丁屋涉及補地價問題，故無論一般丁屋或上述五年內不得轉讓的官批地，在二手市場都有補地價的問題，所以買賣合約上必要寫清楚究竟是買或賣方負責補地價。

除確定「滿意紙」和誰去「補地價」問題，我們亦要向律師了解「路權」問題，因為曾有個案是發展商賣樓時，買家明是見到「有直路」出馬路的，但原來該條直路是「私家」路，發展商只是向私人租了兩年的，之後該路業主有機會滿約後封路，和你拗該段私家路的租金了。

此外，買丁屋的人也應肯定想買的物業的周邊發展。因為你斥貴價買的開揚山景單位，可能在不久後，有人會在你屋前建另一幢丁屋，擋著你的靚景。使物業貶值。為免發生這問題，買家應去地政署買該區的規劃圖，如果自己不懂得睇，可現場告訴地政署職員你的物業的地址，職員便會教你睇的。

至於按揭方面，基本上銀行對現丁屋與一般市區私人樓的按揭程序，息口，借款成數等相若。這是由於丁屋有政府的滿意紙認証，建築質素有保証，且近年越來越多質優，以別墅式外型，建築群形式來發展，更有專人管理的丁屋，使丁屋價值日高，故近年銀行亦積極爭取丁屋生意。再者，回顧近十多年的丁屋樓市，發覺丁屋受大市影響較細，樓價相對穩定，不會暴升暴跌，故銀行有信心借錢給丁屋戶。

有興趣聽陳老闆的丁屋高論，讀者可上UonLIVE您！想家居重溫！

您是誰！特約主筆

莫育文

公務員減薪觸發的上街風波，正反映出今日的公務員質素已今非昔比，回歸後的表現不去說他了，單是今次事件已反映出養尊處優得太久的公務員，不僅工作能力退步，連腦袋也退化起來，完全沒有政治智慧可言。曾特首做了一輩子公務員，連他的口號也是做好這份工，蕭規曹隨，「不求有功但求無過」是他的座右銘。他潛意識也特別照顧這班同袍，非不得已也不會傷害他們的感情。

而「減薪」這課題明知是拉不得的虎鬚，特首尚且去幹，可知在樓股俱升的假象下，香港經濟前景的嚴峻。其實真正可省下的錢實在有限，旨在使公務員不會成為眾矢之的，成為社會分化下的針對目標。若然公務員連這巧妙的做法也領會不到，則枉為亞洲薪酬前列，所謂區內最優秀的公務員隊伍了。

個別傳媒認為港府拖拖拉拉，等私營機構減薪裁員或放無薪假等等後，今日才搞減薪，是表面功夫多於實際。但筆者覺得，面對金融海嘯的措施已盡出，雖然局勢有穩定的跡象，政府明知對社會(龐大的公務員勢力的反彈)的激烈反應，仍去搞減薪，可見港府清楚地預期經濟復甦不會那麼早出現，而且有惡化可能，港人要捱一段頗為漫長的路，社會各階層極有機會面對裁員減薪第二波。公務員在這大氣候下根本不可能倖免，所以採取逐步減的策略，將震盪減到最低。換句話說，若然大吉利事講句，經濟真的惡化，公務員減薪不會是一次過事件。

不少所謂專家指，公務員減薪不會帶動私人公司減薪，他們只說中了一半；事實是，減薪不是由公務員帶動，而是由實質經濟萎縮所做成。換句話說，在整個社會的不景氣下，整個社會的市民收入向下，公務員今日不減，在公眾壓力下，明天也要減，有智慧、懂公關、重形象的公務員，何不以退為進，為日後經濟復甦加薪鋪路呢！

在英治時期的香港，所有高級公務員及港督均是英國人，他們為自己的利益而維持一個超水平的高工資是可以理解的，之後面對社會的發展，尤其貪汅問題，高薪養廉更成了政策。所謂甚麼區內高質素的公務員隊伍就更為荒謬，那麼高薪又如何找不到人中呂布馬中赤免呢！其實，政府高薪與私人機構，即民間，搶人材基本上已是一件很荒誕的事情，港英政府當時還當德政地宣傳，來愚民。當時港英政府還將七八十年代香港經濟起飛歸功於他們有個良好的政府架構和公務員團隊。

事實是1949年後大量的國內資金，勞動力和工商業技術的南來之功，還有中國當時還是一隻沉睡的巨龍，否則東方之珠何來光輝。單看回歸後香港表現長久落後於國內省市，聞上海而色變，便可知香港實際的競爭力有多強了。若然我們勇謀兼備，出類拔萃的公務員們，真的那麼物有所值、那麼優秀，請拿出你們的本事來，幫香港渡過危機，而不是叫飯似的上街。

港府咀巴總是對香港前景樂觀，但今次減薪可以看出港府不僅審慎，而且更帶悲觀，知道一時三刻不能渡難關，要作持久戰。其實不僅港府如是，私人機構也一樣，就以地產中介而言，雖云近月生意稍有起色，施永青亦承認睇錯市，並出了罪己詔，但筆者覺得施永青正反映了大部份商人對後市的看法，是十分保守的。他的罪己詔屬公關多於實際，因為他始終不肯多投資在生意上，增人增舖。在大圍經濟不景下，地產又怎能獨善其身呢？所以筆者對短期樓市樂觀，因有資金過剩的因素，但中長線而言，仍是叫人憂慮的。尤其市民減薪若成趨勢，肯定做成惡成循環，各行各業也面臨收縮，租金肯定回落，樓價又何來支持呢！

您是誰！特約主筆

莫育文

近期雷曼事件使人對銀行的銷售手法大為注意。然而，您是誰與UonLIVE合作的地產節目上星期開始接聽一些聽眾電話，期間筆者發覺原來香港地產經紀的手法也頗值得公眾注意。因為從一些來電得悉，有些經紀為求簽單，他根本不會理會買家是否有能力上會，總之，「簽了才算」！

話說聽眾黃先生投訴說，他姑媽早前看中了上水歐意花園一個單位，該單位售價真的較市價為低。她的經紀雖然已告訴她是確認人盤，但並沒有提醒她有機會出現銀行估價不足的問題。同時，他姑媽本身是一名做小生意的長者，這類小商人為避稅，往往將帳目做到幾乎無錢賺，故一旦需要向銀行做按揭，儘管她實際上是有足夠能力還錢，但銀行仍是很難批出按揭。

她也知有此問題，對經紀提出其憂慮，但該經紀卻安慰她謂，未上會便應可以確認人形式賣出了，根本不用擔心上會。就算真的要上會，他一定找到一間銀行肯借錢的。當然，他沒有說到肯借的銀行的息口會否是「大耳窿」息口，又或者銀行可能只借出很低的成數。結果是他姑媽在上會前都找不到買家，同時又上不到會，幸而找到一個需要買樓自用的老友頂上，否則要面臨撻訂和賠經紀佣的命運。

黃先生對於該經紀既收他姑媽的佣，理應維護她的利益，但從件事的過程來看，他不僅沒有維護她的權益，且為求簽單，處處誤導和沒有清楚令買家知悉風險所在。

雖然黃先生是可以向地產代理監管局投訴，他們是有一定的紀律去制裁他的，但由於涉及銀碼大(她姑媽可損失一成訂金)，所以筆者奉勸他姑媽其實下次在買樓前真的應該多方面了解清楚，尤其銀行按揭的問題，因為他們一類個小生意的，又或收入不穩定的自僱人士，借錢是較難的。另長者借錢也是有限制的。故要特別小心。

過去曾有人倡議香港仿效外國，買樓設冷靜期，其實是可以保障到述一些長者的。因為如上述所言，時下經紀只顧簽單，不斷將氣氛推到高峰，使買家情緒不理性地高脹，在缺乏親友的諮詢下，往往會作出了錯誤的決定。有了冷靜期，他們可以減少平白損失了血汗錢，棺材本的機會。

若然大家有甚麼對市場不滿的問題，或麼有趣的東西想同其他人分享，可於週六打電話上UonLIVE！

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莫育文

為政不在多言，向來低調的劉皇發近期倡議興建的「荃屯鐵路」若然成事，一直落後大市的深井至麗城一帶的物業市道將一股強勁的追落後的動力。另基建改善使該區居民的購物行為由以往出旺角改到荃灣和屯門，故鐵路亦利好該兩區舖位市場。還有，一直使人提心吊膽的，由旺角直飈深井的亡命小巴，相信亦會因市民可選安全快捷的鐵路而絶跡了。

深井擁有廣濶的完美海景，更有青馬橋點綴，然而在交通這問題下，樓價一直落後大市，以樓王浪翠園為例，雖然是新鴻基地產發展，樓齡又新，有環迴海景，1997年做價每呎7,200多元，但剛過去的牛市僅追到一半，呎價得3,500元，近期呎價約3,000元水平，附近的香港黃金海岸外形有如渡假區，有遊艇泊位，又有酒店，環境一流，1997年高峰期呎價7,500元，剛過去的牛市僅做每呎3,000元，現回落至每呎2,667元。

稍近荃灣的海濱花園鄰近海邊，外型相當不俗，近十年做價也是強差人意，1997年曾闖每呎5,900元的歷史高價，近一次牛市僅彈回每呎3,600元，現約每呎3,000元。同區麗城花園向來受用家歡迎，差距較細，1997年每呎5,700元，最近一次牛市彈上每呎3,600元，現3,343元。

筆者所見香港大部份住宅物業的樓價在近兩年都可以重返亞洲金融風暴時的七成，個別更可能超越。而深井樓竟然一半也上不到，成為票房毒藥。客觀而言，井樓普遍樓齡不會太大，背山面海，空氣清新，仿如世外桃園，最影響其樓價的因素就是交通運輸。現在連烏溪沙，紅磡，西環也鐵路網的情況下，深井至麗城一帶的居民頓成為人忘記的孤兒，若然不是劉皇發的倡議，該區交通永無改善之日，相信等到下世紀，該區業主也難望收復失地之日了。若然有荃屯鐵路，估計在其獨有的優質環境下，其樓價可超越荃灣地鐵附近的樓。

現深井居民上下班或一般生活是靠小巴直出旺角再轉車的，故對小巴的負苛頗大，午夜飈車所發生的車禍亦屢見不鮮，有了鐵路，這種不幸事故定大為減少。同時，居民可靠鐵路往較近，購物商場和店舖較多和集中的荃灣和屯門消費和娛樂，而不一定出旺角，對這兩地的舖位租售價肯定有正面影響。

為政不在多言，劉皇發向來發言不多，但是次的荃屯鐵路確實的一件直接影響當地千千萬萬居民的大事。倡議務實而有建設性，不似得近年政壇流行的擲香蕉或派糖又或炒冷飯地平反六四那麼欠新意。香港除兩大政黨外，大大小小的論政或甚麼團體真的不少，但實際為香港貢獻出良策的真的屈指可數。「老驥伏瀝，志在千里」。為港人多動腦筋吧，發叔！因為香港的政壇欠的正是腦袋！

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莫育文

早陣子寫了一篇年青人置業的文章，即有些小朋友來信問如何才有條件做業主。筆者才醒覺到，八十年才出世的朋友對物業的認識確與我們一代，四十歳左右的人，買樓如吃生菜，分別甚大。其實你夠十八歲簽契，有職業讓銀行有信心借錢給你便可做業主了。現銀行是會以你供樓家庭的總收入的一半作為每月供款額的上限。

有新婚讀者問兩公婆每月合共一萬六千元的收入，有否能力買樓，筆者以現行按揭息口一般是最優惠利率減3.05%(在地產代理的網上都可查看這些資料)，即實際利率得2.2厘。以一般人還款期25年計，買一個二百萬的單位是十分足夠的，若然你選銀行同業拆息來做按揭，息口更低一半，雖然有人擔心拆息波動，但其實銀行是會將最高息率定在二厘多水平，所以實際風際不大。

現時以二百萬來說，不少地鐵沿線的樓都可以買得到，難度不大，將軍澳新寶城僅十多年樓，上車價也是二百萬。荃灣靚仔樓愉景新城六百呎單位也是二百萬，港島灣仔銅鑼灣也有不少供愛夜生活的年青夫婦的選擇。

其實莫說二百萬，現你若然有一百五十萬左右也不愁買不到一個市區單位，昨日筆者與友人去奧運站睇樓，睇完近年才入伙的單位，再睇一些附近大角咀，但往來機鐵站仍十分近的物業，不少單位都是近一百萬至一百二十萬。再行遠一點，旺角、油麻地一帶也有不少單幢樓，樓價一百五十至一百七十萬左右，兩房間格、交通方便、熱鬧，最適合年青人。

筆者覺得今日買樓是近二十年最易的事，不僅息低，銀行仍可做九成半按揭，即你就算首期真的很緊，只要每月的還款能力夠，也可照買，當然九成半按揭是要買一個按揭保險的。且豐儉由人，有錢的買全新市區樓，手頭緊一點的，便買二十年樓，實話實說，保養得宜的話，二十多年樓望去仍十分企理的。最重要是為自己及身邊的人找一個安樂窩，享受一下小夫妻的樂趣，不日花心思佈置一下間屋，放假時留在家裡享受下午茶和聽音樂，一樂也！

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莫育文